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【2025年】不動産価格はどうなる？売却するベストなタイミングとは
近年、「2025年問題」という言葉が社会的にも大きく取り上げられています。
少子高齢化の加速、保有世代の高齢化、空き家の増加などが相まって、住宅・不動産市場にも大きな影響が予想されているのです。
特に「2025年には不動産価格が暴落するのでは？」という懸念も聞かれますが、実際のところどうなのでしょうか？
そして、不動産を売却検討中の方にとって、果たして2025年は「売りどき」なのでしょうか？
この記事では、不動産市場における2025年問題の影響を整理しながら「売却を検討する際に知っておくべきポイント」「ベストなタイミングとは何か」を分かりやすく解説します。
所有物件を手放すかどうか迷っている方、ライフプランの一環として売却を考えている方は、ぜひ最後までお読みください。
不動産の2025年問題
「不動産の2025年問題」とは、2025年を境に不動産市場に大きな変化が訪れるとされる現象のことを指します。
これは、人口動態の変化、住宅需要の減少、高齢化社会の進行といった要因によって引き起こされると考えられています。
特に影響が懸念されているポイントは以下の3つです。
① 団塊世代の高齢化と相続による売却増
日本では、1947〜1949年生まれのいわゆる団塊世代が2025年には75歳以上の後期高齢者に達します。
高齢化が進むことで、介護施設への入所、住み替え、相続発生などをきっかけに保有不動産の売却が増える可能性があります。
つまり、これまで長く保有されていた物件が市場に出てくる「供給増」のリスクがあるのです。これは不動産価格にとって下押しの要因となり得ます。
② 空き家の増加と不動産価値の低下
全国的に空き家が増加しつつあります。特に人口減少が顕著な地方・郊外エリアでは、住宅需要に比して供給過多となる可能性が高まっています。
空き家が増えると維持コスト・管理負担が上がり、結果としてその物件の流通価値・市場価値が落ちるケースも。
これは「需要が減少／供給が増加」という不動産価格にとって逆風となる構図です。
③ 住宅ローン金利や税制の変化
住宅ローン金利の上昇、金融政策の変化も重要な要因です。金利が上がれば、買い手側の返済負担が増え、購入を見送る人が増える可能性があります。
これは需要側の冷え込みを意味します。さらに、税制優遇（例えば居住用財産の3,000万円特別控除など）の見直しも視野に入るため、売却・購入タイミングにとって流れが変わる可能性があります。
このように、2025年以降の不動産市場は、売却や購入を考えている人にとって大きな転換点を迎える可能性があるのです。
2025年問題で不動産価格は大暴落？
「2025年問題」による不動産市場の影響が懸念されていますが、実際の価格動向はエリアや物件の種類によって異なると考えられます。
急激な不動産価格の大暴落が発生する可能性は低く、市場の変化は段階的に進行するでしょう。
少子高齢化の進行や空き家の増加はすでに顕在化しており、2025年を迎えた途端に急激に悪化するわけではありません。
団塊世代の高齢化も予測されており、これに伴う不動産の売却増加が市場に影響を与えることは確かですが、影響は徐々に表れていくと考えられます。
供給過多による価格下落リスクはあるものの、これも一気に進むのではなく、地域や市場環境によって異なるペースで進行するでしょう。
また、不動産価格の変動は一律ではなく、エリアや物件の特性に依存します。
例えば、都市部の不動産は依然として需要が高く、価格が比較的安定しやすい傾向にあります。
一方で、人口減少が進む地方や郊外では、買い手の減少により不動産価格が下落しやすい状況が続くと予想されます。
物件の種類によっても価格の変動幅は異なります。
新築や築浅の物件は市場での需要が高く、価格が比較的安定しやすいのに対し、築年数の古い物件や立地条件が不利な物件は、価格下落のリスクが高まる可能性があります。
そのため、不動産を売却・購入する際には、地域の市場動向を把握し、適切なタイミングや戦略を立てることが重要です。
「2025年問題」が不動産市場に与える影響は無視できないものの、一部で懸念されているような急激な価格の暴落は考えにくく、地域や物件の特性を踏まえた対応が求められます。
売却タイミングを見極める3つのポイント
2025年を迎え、不動産の売却を検討している人にとっては「今売るべきか、それとも待つべきか？」という大きな判断が求められます。
市場の動向を見極めながら、適切なタイミングで売却することが重要です。
ここでは、売却の判断材料となる不動産の相場、住宅ローン金利、税制の優遇措置について解説します。
1.相場水準（今が高値？）
現在、全国的に不動産価格はかなり高い水準にあります。
例えば「売却を検討する場合、現状はまだ大幅な価格下落が見られない点が注目されます」「比較的買手がつきやすい状況」などという分析もあります。
つまり「今が比較的高値売却できるチャンス」と捉えることも可能です。
とはいえ、「高値水準＝売り急ぎ」という意味ではありません。
売却する際にはその物件の立地・築年数・物件タイプ・周辺相場に加えて、自身のライフプラン（住み替え・相続など）も考慮すべきです。
2.住宅ローン金利・買い手の動向
住宅ローンの金利が上がると、買い手側の返済負担が増え、購入を見送る人も増える傾向があります。
これは不動産需要そのものを冷やす要因です。
逆に、金利が低いうちは買い手が比較的動きやすいため、売却側にとって有利なタイミングとなります。
つまり、「金利が上がる前に売っておく」という戦略が成り立つわけです。
また、買手の動き（人口動向、世帯数の変化、投資マネーの流入など）も見ておくべきです。
金利・景気・投資環境の変化が不動産取引に影響を与えます。
3.税制優遇・控除の期限・相続事情
売却時には譲渡所得税・住民税などの税金が発生しますが、条件を満たせば控除・軽減措置を受けられる場合があります。
例えば、居住用財産の3,000万円特別控除、10年超所有軽減税率、相続空き家の3,000万円控除などが挙げられます。
売買の窓口 これら優遇制度は法改正・適用期間の見直しの可能性もあるため、近いうちに売却を考えているのであれば、制度を活かせるかどうか早めに検討しておくことが重要です。
また、相続・空き家問題も売却タイミングに影響します。団塊世代の保有物件が相続・売却対象となるタイミングが近づいているため、売却物件が増えることで市場の供給が増え、価格に影響が出る可能性も視野に入れる必要があります。
売却時の実務・戦略的ポイント
不動産の売却を成功させるには、「いつ売るか」だけでなく、「どう売るか」も極めて重要です。
売却戦略の立て方ひとつで、売却価格や成約スピードが大きく変わってきます。
ここでは、実際に売却を進める上で知っておくべき3つの実務ポイントを詳しく解説します。
●複数査定の活用
売却を検討し始めたら、最初にすべきは「複数の不動産会社に査定を依頼すること」です。
1社の査定額だけを信じて進めるのは非常にリスクがあります。
不動産会社によって得意なエリアや物件タイプ、販売戦略が異なり、それが査定価格や提案内容に表れるためです。
以下の点を意識しながら、納得のいく査定を見極めましょう。
・エリアでの実績の有無
近隣エリアの売却実績が豊富な会社は、地域の相場や需要を的確に把握しており、現実的な価格を提示してくれます。
・査定根拠の明確さ
単に高い金額を提示するのではなく、「なぜその価格になるのか？」をデータや周辺事例を元に説明できる会社が信頼できます。
売却スケジュールと戦略提案：査定額だけでなく、広告戦略・ターゲット設定・販売チャネルの提案があるかも重要な判断材料です。
複数社の査定結果を比較することで、「自分の物件が市場でどの程度の価値を持っているか」を客観的に把握できるため、より有利な条件で売却を進める第一歩になります。
●売却時期設定・市場の見極め方
不動産の売却には一定の時間がかかります。
査定から成約までには、平均して3ヶ月〜6ヶ月ほどが目安とされています。
そのため、売却を考える際には、いつまでに売却を完了したいのか、逆算してスケジュールを組むことが重要です。
たとえば、 子どもの進学・転勤・退職に伴う引っ越し 相続税の申告期限 税制優遇の適用期限 といった個人的な事情や制度上の期限を踏まえて、売却スケジュールを調整しましょう。
また、市場動向を定期的にチェックする習慣もつけましょう。
たとえば、
・近隣の売り出し価格と成約価格
・公示地価や路線価の推移
・売り出しから成約までの平均日数（DOM：Days on Market）
などを見ておくと、売却タイミングを判断する材料になります。
特に売却“入口”の時期（季節要因など）を見極めることは、早期売却・高値売却に直結します。
一般的には、1〜3月の年度替わり前、9〜11月の引っ越しシーズンなどが活発な時期とされています。
●税務・相続・空き家対策の注意点
不動産売却には税金がかかるケースが多く、事前のシミュレーションが重要です。
特に「譲渡所得税」と「住民税」は、売却価格と取得費の差額（譲渡益）に対して課税されます。
しかし、以下のような税制優遇制度を活用することで、税負担を大きく軽減できる場合があります。
・居住用財産の3,000万円特別控除
マイホームを売却した場合、譲渡益から最大3,000万円までが非課税になります。
・10年超所有の軽減税率
所有期間が10年を超えると、所得税・住民税の税率が軽減されます。
・相続空き家の3,000万円特別控除
一定の要件を満たす相続物件の売却では、3,000万円の控除が適用されます（期間限定措置）。
これらの制度には適用条件や期限があるため、早めに確認しておくことが大切です。
また、相続に関連する物件では、相続発生前後で税制・適用条件が変わることがあります。
相続発生後に空き家となった物件を放置しておくと、固定資産税が増加する可能性があるだけでなく、建物の劣化・草木の繁茂・近隣からのクレームといったトラブルに発展しかねません。
空き家化してからの売却は価格が下落しやすく、買い手もつきにくくなる傾向があります。
物件の魅力が落ちる前に、早めの売却判断をすることが望ましいです。
まとめ
2025年問題による不動産価格の急激な暴落は考えにくいものの、売却物件の増加や住宅ローン金利の上昇が市場に影響を与える可能性があります。
現在の不動産相場は過去最高水準ですが、金利上昇により買い手の購買意欲が低下し、価格が下落するリスクもあります。
加えて、税制の特例を活用できる期間を考慮すると、2025年前半の売却が有利といえるでしょう。
市場動向を注視し、最適なタイミングで売却を進めることが重要です。
不動産売買に関するご相談やお困り事があれば、いつでも売買の窓口までお気軽にお問い合わせください。
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