住宅や一戸建ての購入を検討し始めたとき「自分の年収なら、いくらの家を買えるのだろう」「物件価格以外にどれくらいお金が必要なのか」と悩む方は多いでしょう。

家を買うときに重要なのは、金融機関からいくら借りられるかではなく、購入後の生活を維持しながらいくらなら無理なく返せるかを基準に資金計画を立てることです。

住宅購入では、物件価格のほかにも仲介手数料や登記費用、住宅ローンの手数料、火災保険料などの諸費用が発生します。

さらに、購入後には固定資産税や修繕費といった維持費も必要です。

この記事では、家を買うときの資金計画の立て方を5つのステップに分けて解説します。

頭金や住宅ローンの考え方、諸費用、年収から住宅購入予算を決める方法まで紹介するので、無理のないマイホーム購入に役立ててください。

家を買う資金計画とは？住宅購入前に考えるべき3つのお金

住宅購入の資金計画とは、家を購入するときに必要な費用と住宅ローンの返済額を整理し、家計に無理のない購入予算を決めることです。

資金計画では、大きく次の3つのお金を考えます。

・住宅購入に使える自己資金

・住宅ローンで借りる金額

・物件価格以外に必要な諸費用

「4,000万円の住宅ローンを借りられるから、4,000万円の家を買える」と考えるのは適切ではありません。

住宅ローンの返済に加えて、固定資産税や修繕費、教育費、車の購入費なども家計から支払う必要があるためです。

そのため、住宅購入ではまず家計から無理なく返済できる金額を計算し、その金額から住宅ローンの借入額や物件価格を逆算することが大切です。

【全5ステップ】家を買う資金計画の立て方

家を買うときの資金計画は、次の5ステップで進めると整理しやすくなります。

1.現在の家計から毎月返済できる金額を確認する

2.住宅購入に使える自己資金を決める

3.物件価格以外に必要な諸費用を計算する

4.住宅ローンの借入可能額を確認する

5.購入できる物件価格を決める

それぞれ詳しく見ていきましょう。

1.家計を確認して住宅ローンの返済可能額を決める

住宅購入の資金計画で最初に行いたいのが、現在の家計の把握です。

年収だけで予算を決めるのではなく、毎月の手取り収入と支出を確認し、住宅ローンにいくら充てられるのかを計算します。

毎月の収入と支出を整理する

まずは、毎月の手取り収入と支出を書き出しましょう。

主な固定費には次のようなものがあります。

・家賃

・水道光熱費

・通信費

・保険料

・車のローン

・教育費

・サブスクリプションサービス

変動費には、食費や日用品費、交際費、レジャー費などがあります。

1か月だけでは支出に偏りが出ることもあるため、家計簿アプリなどを利用して数か月分を確認すると、実際の生活費を把握しやすくなります。

教育費や車など将来の支出も考える

住宅ローンは長期間返済するケースが多いため、現在の家計だけで判断してはいけません。

・子どもの進学や教育費

・出産・育児費用

・車の購入や買い替え

・親の介護

・転職や独立

・老後資金

現在は問題なく住宅ローンを返済できても、教育費などが増える10年後に家計が苦しくなる可能性もあります。

そのため、住宅購入では「今払えるか」ではなく、将来も払い続けられるかを考えて返済額を設定しましょう。

住宅ローン返済額は手取り収入の20～25％程度

住宅ローンの返済額を考える際には、手取り収入の20～25％程度を一つの目安として試算する方法があります。

手取り月収35万円の場合は、

20％：月7万円

25％：月8万7,500円

この割合はすべての家庭に当てはまる安全基準ではありません。

子どもの人数や車の有無、毎月の貯蓄額などによって、無理なく返済できる金額は異なります。

住宅ローンの借入額を決める際は、返済額だけではなく、住宅購入後も毎月貯蓄できる余裕があるか確認しましょう。

ボーナス返済に頼りすぎない

住宅ローンでは、毎月の返済とは別に、ボーナス月の返済額を増やす方法もあります。

ボーナス返済を利用すれば月々の返済額を抑えられますが、将来も同じ金額のボーナスが支給されるとは限りません。

会社の業績や転職などによって収入が変わる可能性もあるため、基本的には毎月の安定した収入だけで返済できる金額を基準にすると安心です。

2.住宅購入に使える自己資金と頭金を決める

家計を確認したら、住宅購入に使える自己資金を計算します。

ここで注意したいのが、自己資金と頭金は同じではないことです。

自己資金とは住宅購入のために用意できる現金の総額であり、その中から諸費用や引っ越し代などを支払います。

残った金額の一部を物件価格の頭金として利用するのが基本です。

預貯金をすべて頭金に使わない

住宅ローンの借入額を減らすために、預貯金の多くを頭金として入れたいと考える方もいるでしょう。

しかし、住宅購入後に手元のお金がほとんど残っていない状態は避けたいところです。

病気やケガ、失業などの際に生活を維持するための「生活防衛資金」を残しておきましょう。

必要額に明確な基準はありませんが、生活費の3～6か月分程度を一つの目安として確保し、収入が不安定な場合はさらに余裕を持たせる方法があります。

毎月の生活費が25万円なら、75万～150万円程度が一つの目安になります。

頭金を多く入れるメリット

頭金を多く入れると、住宅ローンの借入額を減らせます。

主なメリットは次のとおりです。

・毎月の住宅ローン返済額を抑えられる

・支払う利息の総額を減らせる

・借入額を抑えられる

一方で、頭金を多くしすぎると手元資金が減ります。

住宅購入後には家具や家電の購入、住宅設備の修理など予想外の出費が発生する可能性もあるため、購入後の家計とのバランスを考えて決めましょう。

頭金ゼロでも家は買える？

金融機関や住宅ローン商品によっては、頭金を入れずに物件価格の大部分または全額を借りられる場合があります。

頭金を抑えるメリットは、手元の現金を残せることです。

しかし、借入額が増えるため、

・月々の返済額が増える

・総返済額が増える

・金利条件が異なる場合がある

などの点に注意が必要です。

また、一定の諸費用を住宅ローンなどで借りられる商品もありますが、すべての費用を必ず借りられるわけではありません。

頭金の有無だけで判断せず、購入後も無理なく住宅ローンを返せるかを確認しましょう。

3.住宅購入の諸費用はいくら？物件価格以外の費用を確認する

住宅購入では、物件価格以外にもさまざまな費用が発生します。

物件価格だけを見て予算を決めてしまうと、売買契約や引渡しの段階で資金が不足する可能性があります。

住宅購入時にかかる主な諸費用一覧

住宅を購入するときに発生する主な費用は次のとおりです。

仲介手数料は、一般的な価格帯の住宅では「売買価格×3％＋6万円＋消費税」という速算式がよく使われます。

ただし、物件価格や取引条件によって扱いが異なる場合があるため、実際の金額は不動産会社に確認しましょう。

諸費用は新築と中古で異なる

住宅購入の諸費用は、新築か中古か、仲介会社を利用するかなどによって変わります。

特に中古住宅では、不動産会社の仲介によって購入するケースが多く、仲介手数料が発生することがあります。

住宅ローンについても、金融機関によって事務手数料や保証料の仕組みが異なるため、単純に物件価格の何％と決めるのではなく、購入する物件ごとに見積もりを確認することが重要です。

住宅購入で現金が必要になるタイミング

住宅購入では、主に次のタイミングでお金が必要になります。

売買契約時

・手付金

・印紙税など

住宅ローン契約時

・住宅ローンに関する費用

・契約方法によって印紙税など

決済・引渡し時

・物件の残代金

・登記費用

・司法書士報酬

・仲介手数料の残額

・固定資産税等の清算金など

住宅ローンが実行される前に現金で支払う費用もあるため、契約前に「いつ・いくら必要になるのか」を確認しておきましょう。

家具・家電や引っ越し費用も予算に入れる

住宅購入で見落としやすいのが、新生活を始めるための費用です。

引っ越し費用、カーテン、照明、エアコン、冷蔵庫、洗濯機、家具、インターネット工事などがあります。

一戸建ての場合、カーテンレールやエアコン、照明などが物件価格に含まれていないケースもあります。

物件購入に自己資金をすべて使わず、入居後に必要なお金も別に確保しておきましょう。

4.年収から住宅ローンの借入可能額を確認する

自己資金と諸費用が分かったら、住宅ローンでどの程度借りられる可能性があるか確認します。

住宅ローンの審査では、年収だけでなく、

・年齢

・返済期間

・勤務状況

・他の借入状況

・収入合算の有無

などが確認されます。

そのため、「年収○万円なら必ず○万円借りられる」というものではありません。

住宅ローンシミュレーターを利用する

金融機関のWebサイトなどには、住宅ローンの返済額を簡単に計算できるシミュレーターがあります。

借入額や金利、返済期間を入力すれば、

・毎月の返済額

・総返済額

・借入可能額の目安

などを確認できます。

条件を変えて比較すると資金計画を立てやすくなります。

ただし、シミュレーション結果はあくまで試算です。

実際に住宅ローンを借りられる金額は、金融機関の審査によって決まります。

「借りられる額」と「返せる額」は違う

住宅購入で特に注意したいのが、金融機関から借りられる住宅ローンの上限額と、家計に無理なく返せる金額は同じではないという点です。

金融機関の住宅ローン審査では収入や他の借入状況などが確認されますが、

・子どもの教育方針

・車の買い替え予定

・毎年の旅行費

・老後資金として残したい金額

など、各家庭のすべての将来計画まで反映されるわけではありません。

4,000万円まで住宅ローンを借りられるとしても、3,500万円に抑えた方が家計に余裕を持てる場合があります。

借入可能額ではなく、毎月無理なく返済できる金額を基準に住宅ローンを決めましょう。

変動金利と固定金利の違いも考慮する

住宅ローンの代表的な金利タイプには、

①変動金利

②全期間固定金利

③固定期間選択型

があります。

変動金利は借入時の金利が比較的低い場合がありますが、将来の金利変動によって返済負担が変わる可能性があります。

一方、全期間固定金利は借入時に返済終了までの金利が決まるため、長期間の資金計画を立てやすい点が特徴です。

住宅購入時の金利だけでなく、将来金利が上がった場合でも返済を継続できるかを確認しておきましょう。

5.自己資金と住宅ローンから購入できる物件価格を計算する

最後に、ここまで整理した情報から住宅購入予算を決めます。

必要になるのは、

・住宅購入に使える自己資金

・無理なく返せる住宅ローン借入額

・住宅購入に必要な諸費用

です。

購入可能な物件価格の計算方法

購入可能な物件価格は、次の式で考えられます。

購入可能な物件価格の目安

＝住宅購入に使える自己資金＋住宅ローン借入額－購入諸費用

例えば、住宅購入に使える自己資金：300万円

住宅ローン借入額：3,500万円

購入諸費用：200万円　の場合、

300万円＋3,500万円－200万円＝3,600万円

となるため、3,600万円程度が物件価格の一つの目安となります。

このケースでは、自己資金300万円のうち200万円を諸費用に使い、残り100万円を頭金にします。

つまり、頭金100万円＋住宅ローン3,500万円＝物件価格3,600万円という計算です。

「自己資金＝すべて頭金」と考えると諸費用を支払う資金が不足する可能性があるため、分けて考えましょう。

家を買った後に必要な維持費も資金計画に入れる

家を買う資金計画では、購入時の費用だけでなく、購入後の維持費も忘れてはいけません。

一戸建ての購入後にかかる主な費用

一戸建てでは、主に次の費用があります。

固定資産税・都市計画税

火災保険・地震保険

外壁や屋根の修繕

給湯器など住宅設備の交換

庭や外構の維持管理

修繕費は毎月請求されるものではありませんが、10年、20年と住み続けるうちにまとまった金額が必要になる場合があります。

将来の修繕に備えて、毎月一定額を積み立てておくと安心です。

マンションの購入後にかかる主な費用

マンションでは、

固定資産税・都市計画税

管理費

修繕積立金

駐車場代

火災保険・地震保険

などが必要になります。

そのため、現在の家賃と住宅ローンの返済額だけを比較するのではなく、住宅購入後にかかる費用の総額で比較しましょう。

家を買う資金計画に不安があるときの相談先

住宅購入は金額が大きいため、自分たちだけで予算を決めることに不安を感じることもあるでしょう。

その場合は、専門家へ相談する方法があります。

ファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナー（FP）には、住宅購入だけでなく、教育費や老後資金などを含めた家計全体の相談ができます。

住宅ローンを借りた後の家計をシミュレーションしたい場合にも役立ちます。

金融機関

銀行などの金融機関では、具体的な住宅ローン商品や借入可能額、金利、返済期間などを相談できます。

複数の金融機関を比較すると、自分に合った住宅ローンを探しやすくなります。

不動産会社

不動産会社では、物件探しとあわせて、住宅購入に必要な諸費用や資金計画について相談できます。

特に住宅購入では、物件価格だけでなく、諸費用を含めていくら必要なのかを確認することが大切です。

家を買う資金計画に関するよくある質問

家を買うとき、物件価格以外にいくら必要ですか？

住宅購入では、物件価格のほかに、仲介手数料や登記費用、住宅ローンの手数料、火災保険料、不動産取得税などが発生します。

必要額は、新築・中古、仲介の有無、利用する住宅ローンなどによって異なります。

家具・家電や引っ越し費用も必要になるため、購入する物件が決まった段階で不動産会社などに総額を試算してもらいましょう。

家を買うときの頭金はいくら必要ですか？

住宅購入の頭金に「必ず○％必要」という一律の基準はありません。

頭金を多くすれば住宅ローンの借入額を減らせますが、手元の現金も減ります。

生活防衛資金や諸費用、購入後に必要なお金を確保したうえで、残った自己資金から頭金を決めることが重要です。

頭金なしでも一戸建てを購入できますか？

住宅ローン商品や審査結果によっては、頭金を入れずに住宅を購入できる場合があります。

ただし、借入額が増えることで月々の返済額や総返済額が大きくなる可能性があります。

諸費用や購入後の生活費まで含めて、無理のない返済計画を立てましょう。

年収から家を買える金額は分かりますか？

年収は住宅ローン審査の重要な要素ですが、年収だけで購入可能な物件価格が決まるわけではありません。

住宅ローンの借入可能額は、年齢、返済期間、他の借入状況などによっても異なります。

借りられる金額がそのまま無理なく返せる金額とは限りません。

年収だけでなく、毎月の手取り収入と支出から返済可能額を確認し、住宅購入予算を決めましょう。

住宅ローンはいくらまでなら無理なく返せますか？

一つの考え方として、手取り収入の20～25％程度を住宅ローン返済額の目安として試算する方法があります。

手取り年収400万円の場合、25％なら年間100万円、月平均約8万3,000円です。

ただし、教育費や車の維持費、家族構成などによって適切な返済額は異なります。

住宅購入後も貯蓄できる余裕を残して返済額を決めましょう。

まとめ｜家を買う資金計画は「借りられる額」ではなく「返せる額」から考えよう

家を買う資金計画では、最初に「住宅ローンをいくら借りられるか」を調べるのではなく、家計からいくらなら無理なく返済できるかを確認することが重要です。

まず、現在の手取り収入と支出を整理し、教育費や車の買い替えなど将来の支出も考慮して、毎月無理なく返済できる住宅ローンの金額を決めます。

次に、生活防衛資金を残したうえで住宅購入に使える自己資金を算出し、仲介手数料や登記費用などの諸費用を確認します。

そのうえで、

購入可能な物件価格の目安

＝住宅購入に使える自己資金＋住宅ローン借入額－購入諸費用

として、実際に探す住宅の価格帯を決めましょう。

一戸建てやマンションは、購入後にも固定資産税や保険料、修繕費などがかかります。

「買える価格」だけでなく、家を買った後も無理なく生活を続けられる価格を基準に資金計画を立てることが、住宅購入で後悔しないための重要なポイントです。

不動産売買に関するご相談やお困り事があれば、売買の窓口までお気軽にお問い合わせください。

参考：

•   住宅金融支援機構「【フラット35】ご利用条件」 ↗  
•   住宅金融支援機構「【フラット35】融資率とは」 ↗  
•   住宅金融支援機構「年収から借入可能額を計算」 ↗  
•   国税庁「No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置」 ↗