中古住宅を売却する際、「建物に不具合があったらどうしよう」「売却後に買主とトラブルにならないだろうか」と不安に感じる方もいるのではないでしょうか。

そのようなときに検討したいのが、ホームインスペクション（住宅診断）です。

ホームインスペクションとは、住宅の専門家が建物の状態を調査し、劣化や不具合の有無を確認するものです。売却前に実施することで、建物の状態を把握できるだけでなく、買主の安心感につながり、売却後のトラブルを防ぐ効果も期待できます。

ただし、必ずしもすべての住宅で必要になるわけではなく、調査をしたからといって高く売却できるとは限りません。

この記事では、不動産売却前にホームインスペクションを行うメリットや費用相場、注意点、実施したほうがよいケースについて詳しく解説します。

不動産売却時のホームインスペクションとは？

ホームインスペクションとは、住宅に関する専門知識を持つ専門家が、建物の劣化状況や不具合の有無などを調査することです。

一般的には「住宅診断」とも呼ばれ、建物の状態を客観的に把握するために活用されています。

国が定める基準に基づいて実施する調査は「建物状況調査」と呼ばれ、所定の講習を修了した建築士が調査を行います。

主な調査箇所は、次のとおりです。

・　基礎や外壁のひび割れ

・　屋根や天井の雨漏りの痕跡

・　床や柱の傾き

・　床下や小屋裏の劣化状況

・　構造上重要な部分の劣化や不具合

調査は目視や計測を中心に行われ、基本的に壁や床を壊すことはありません。

そのため、建物内部のすべての不具合を発見できるわけではありませんが、売主自身では気付きにくい問題を把握するための有効な手段になります。

売却前に建物の状態を確認しておけば、修繕の必要性や売却条件を検討しやすくなるでしょう。

ホームインスペクションにかかる費用相場と負担先

ホームインスペクションの費用は、物件の種類や広さ、調査範囲などによって異なります。

一般的な費用の目安は、次のとおりです。

※上記は一般的な目安です。床下や小屋裏の詳細調査、特殊な機器を使った調査などを追加する場合は、費用が高くなることがあります。

費用は原則として調査を依頼した人が負担します。

売却前に売主が自主的に依頼する場合は売主が負担することが一般的ですが、買主からの希望で実施する場合は、双方の話し合いによって負担方法を決めることもあります。

調査を依頼する際は、費用だけでなく、調査範囲や報告書の内容、追加費用の有無も確認しておきましょう。

不動産売却前にホームインスペクションをする4つのメリット

売却前にホームインスペクションを行うことで、建物の状態を把握できるだけでなく、売却活動を進めるうえでもさまざまなメリットがあります。

1. 建物の不具合を早めに把握できる

住宅は築年数が経過するにつれて、外壁や屋根、基礎などに劣化が生じることがあります。

特に雨漏りの痕跡や床下の腐食、建物の傾きなどは、日常生活では気付きにくい不具合です。

ホームインスペクションを実施すれば、専門家の視点から建物の状態を確認できるため、売主が把握していなかった問題を発見できる可能性があります。

不具合を早い段階で把握できれば、売却前に修繕するのか、現状のまま売却するのかを検討できます。

売却活動を始めてから問題が発覚するリスクを減らし、余裕を持って販売方針を決められることが大きなメリットです。

2. 買主に安心感を与えやすくなる

中古住宅を購入する方にとって、建物の状態は重要な判断材料です。

外観や室内がきれいでも、「見えない部分に問題があるのではないか」と不安に感じる方は少なくありません。

売主が事前にホームインスペクションを行い、調査結果を提示できれば、買主は建物の状態を把握したうえで購入を検討できます。

特に、第三者の専門家による調査結果があることは、売主自身の説明だけでは伝わりにくい情報を補う材料になります。

不具合が見つかった場合も、内容を隠さず説明することで、買主との信頼関係を築きやすくなるでしょう。

ただし、ホームインスペクションは建物に不具合がないことを保証するものではありません。

調査で確認できた範囲を正しく伝えることが大切です。

3. 売却価格や条件について交渉しやすくなる

中古住宅の売買では、建物の状態が価格交渉に影響することがあります。

例えば、買主が建物の状態を把握できない場合、購入後の修繕費を心配して値下げを希望するケースも考えられます。

ホームインスペクションによって建物の状態を明確にしておけば、売主と買主が共通の情報をもとに話し合いやすくなります。

修繕が必要な箇所が見つかった場合も、修繕費用を踏まえて売却価格を設定したり、現状のまま引き渡す条件を検討したりできます。

一方、大きな問題が確認されなかった場合は、調査結果を購入希望者に提示することで、安心材料として活用できるでしょう。

ただし、ホームインスペクションを実施したからといって、必ず高く売れるわけではありません。

不動産の価格は、立地や築年数、広さ、周辺の取引状況などによって左右されます。調査結果と不動産会社の査定を組み合わせ、適切な販売価格を検討することが重要です。

4. 売却後のトラブルを防ぎやすくなる

中古住宅の売買では、引き渡し後に雨漏りや建物の不具合などが発見され、売主と買主の間でトラブルになることがあります。

売却前にホームインスペクションを実施し、確認された不具合を買主へ説明しておけば、建物の状態について認識の違いが生じるリスクを減らせます。

また、不動産売買では、引き渡された建物が契約内容に適合していない場合、売主が「契約不適合責任」を負うことがあります。

ホームインスペクションを実施しただけで、この責任がなくなるわけではありません。

しかし、建物の状態を事前に確認し、不具合の内容や対応方法を契約条件に適切に反映することで、売却後のトラブル防止につなげられます。

特に築年数が経過した住宅では、建物の状態をできるだけ明確にし、双方が納得したうえで契約を進めることが大切です。

ホームインスペクションは義務？実施しなくても売却できる？

中古住宅を売却する際、ホームインスペクションの実施が法律で義務付けられているわけではありません。

そのため、調査を実施しなくても不動産を売却することは可能です。

2018年4月に施行された改正宅地建物取引業法によって、中古住宅の取引で建物状況調査を活用しやすくする制度が整備されました。

不動産会社には、主に次のような対応が求められています。

①媒介契約時に、建物状況調査を行う事業者のあっせんについて説明すること

②一定の要件を満たす建物状況調査が実施されている場合、重要事項説明時に調査結果の概要を説明すること

③売買契約時に、建物の状況について売主と買主が確認した事項を契約書面に記載すること

また、2024年4月には制度の一部が見直され、一定の共同住宅について、重要事項説明の対象となる建物状況調査結果の期間が従来の1年から2年へ延長されました。

このように、ホームインスペクション自体は義務ではありませんが、中古住宅を安心して取引するための制度として活用が進められています。

実施するかどうかは、建物の状態や売却方針、不動産会社のアドバイスなどを踏まえて判断するとよいでしょう。

ホームインスペクションを行う際の注意点

ホームインスペクションには多くのメリットがありますが、実施する前に理解しておきたい注意点もあります。

すべての不具合を発見できるわけではない

一般的なホームインスペクションは、目視や計測による非破壊検査が中心です。

壁の内部や確認できない床下などに問題があっても、調査では発見できない場合があります。

また、調査時点で問題が確認されなくても、将来的に不具合が発生しないことを保証するものではありません。

調査結果は、あくまでも確認できた範囲の建物の状態を示すものとして理解しておきましょう。

不具合が見つかると売却条件に影響する場合がある

調査によって雨漏りや建物の傾きなどが見つかった場合、修繕費用や売却価格の見直しが必要になることがあります。

また、不具合の内容によっては購入希望者が不安を感じ、購入を見送る可能性もあります。

ただし、問題が見つかったからといって、必ず修繕しなければならないわけではありません。

修繕してから売り出す方法もあれば、不具合の内容を説明し、価格や契約条件に反映して売却する方法もあります。

修繕費用をかけても、その分だけ売却価格が上がるとは限らないため、不動産会社と相談しながら判断することが大切です。

調査内容と依頼先を確認する

ホームインスペクションは、依頼先によって調査範囲や報告内容が異なります。

特に、宅地建物取引業法に基づく「建物状況調査」として活用したい場合は、所定の講習を修了した建築士に依頼する必要があります。

依頼する際は、調査内容や資格、費用、報告書の形式などを確認しましょう。

また、売却活動に調査結果を活用する予定であれば、不動産会社に事前に相談しておくとスムーズです。

ホームインスペクションを検討したい物件とは？

ホームインスペクションは、すべての物件で必要になるわけではありません。

建物の状態や売却方法によって、実施する必要性は異なります。

実施を検討したいケース

築年数が経過している住宅

築年数が古くなるほど、外壁や屋根、基礎などに劣化が生じている可能性があります。

売却前に建物の状態を確認しておくことで、修繕の必要性や適切な売却条件を検討しやすくなります。

長期間メンテナンスを行っていない住宅

定期的な点検や修繕を行っていない住宅は、売主が把握していない不具合が生じている可能性があります。

調査によって状態を整理しておくと、買主への説明にも役立ちます。

雨漏りやひび割れなど気になる箇所がある住宅

建物に気になる症状がある場合は、売却前に専門家へ相談することが重要です。

なお、原因の特定には通常のホームインスペクションとは別の詳細調査が必要になることもあります。

必要性が比較的低いケース

築浅でメンテナンス履歴が整っている住宅

比較的新しい住宅で、点検や修繕の記録が残っている場合は、ホームインスペクションの優先度が低くなることがあります。

ただし、築浅であっても不具合がないとは限らないため、建物の状態に応じて判断しましょう。

建物を解体して土地として売却する場合

建物を解体して更地で引き渡すことが決まっている場合は、通常、住宅としてのホームインスペクションを行う必要性は低くなります。

買主が大規模なリノベーションを予定している場合

買主が購入後に大規模な改修を予定している場合も、売主側で調査を行う必要性が低くなることがあります。

既存の構造を活用する場合などは、建物の状態を事前に確認することが重要になるため、売却条件に応じた判断が必要です。

中古マンションでもホームインスペクションは必要？

中古マンションの売却でも、ホームインスペクションを活用するメリットはあります。

マンションでは、室内の床や壁、天井などに加え、調査の種類や範囲に応じて、外壁などの共用部分も確認対象となります。

ただし、専有部分を中心とした調査と、建物全体を対象とした調査では、確認できる範囲が異なります。

また、給排水設備などの詳しい点検は、通常の建物状況調査に含まれない場合もあるため、事前の確認が必要です。

中古マンションでは、建物自体の状態に加え、管理組合の運営状況や修繕積立金、長期修繕計画なども購入判断に影響します。

そのため、ホームインスペクションの結果だけでなく、管理状況に関する資料も整理しておくと、買主が安心して検討しやすくなるでしょう。

ホームインスペクションを実施するタイミングは？

売主がホームインスペクションを実施する場合は、売却活動を始める前、または売り出し価格や販売方針を決める段階で検討するのがおすすめです。

売却前に建物の状態を把握しておけば、必要な修繕を行うか、現状のまま売却するかを判断できます。

一方、売買契約の直前に不具合が見つかると、価格交渉や契約条件の見直しが必要となり、取引が長引く可能性があります。

調査結果には制度上の有効期間に関する取り扱いもあるため、売却までの期間が長くなる場合は注意が必要です。

まずは不動産会社に査定を依頼し、ホームインスペクションの必要性や実施時期について相談するとよいでしょう。

まとめ｜ホームインスペクションを活用して安心できる不動産売却を

ホームインスペクションは、売却前に建物の状態を把握し、安心して取引を進めるための有効な手段です。

不具合を早めに把握できれば、修繕の必要性や売却価格、契約条件を検討しやすくなります。また、調査結果を買主へ説明することで、購入時の不安を軽減し、売却後のトラブル防止にもつながります。

ただし、すべての不具合を発見できるわけではなく、実施したからといって必ず高く売れるものでもありません。

大切なのは、建物の状態や売却方針に合わせて、ホームインスペクションを活用するかどうかを判断することです。

不動産の売却を検討している方は、まず不動産会社へ査定を依頼し、物件の状態や売却方法について相談してみましょう。

ホームインスペクションの必要性も含め、物件に合った売却方法を検討することが、納得できる不動産売却への第一歩となります。

参考・出典

国土交通省「既存住宅流通について（建物状況調査（インスペクション）活用に向けて）」

国土交通省「既存住宅状況調査方法基準の解説」

• 国土交通省「既存住宅状況調査技術者検索サイト」

• ※本記事は公的資料などを参考に作成しています。制度や法令の取り扱いは変更される場合があるため、最新情報については国土交通省や専門家へご確認ください。