土地探しをしていると、物件情報の中で「第一種低層住居専用地域」や「第一種住居地域」といった言葉を目にすることがあります。

これらは「用途地域」と呼ばれ、その土地にどのような建物を建てられるのかを定めるルールです。

用途地域は、自分が建てられる家の大きさや高さだけでなく、将来、周辺に店舗や事務所、工場などが建つ可能性にも関係します。

そのため、土地を選ぶ際は、価格や広さ、駅からの距離だけでなく、用途地域も確認しておくことが大切です。

この記事では、用途地域の基本的な役割や住居系用途地域の違い、土地を購入する前に確認しておきたいポイントを解説します。

用途地域とは？

用途地域とは、住宅地、商業地、工業地など、市街地の大まかな土地の使い方を定めたものです。

例えば、静かな住宅街の中に突然大きな工場が建つと、騒音や交通量の増加によって住環境が損なわれる可能性があります。

一方、商業施設を集めたいエリアで店舗を建てられなければ、街の利便性を高めることができません。

このように、異なる目的の建物が無秩序に混在することを防ぎ、それぞれの地域に合った環境を形成するために、用途地域が定められています。

用途地域は全部で13種類あり、次の3つに分けられます。

住居系：8種類

商業系：2種類

工業系：3種類

用途地域が指定されているエリアでは、その種類に応じて建てられる建物の用途が異なります。

また、用途地域とあわせて、建ぺい率や容積率、高さなど、建物の建て方に関するルールも定められています。

用途地域によって何が変わる？

用途地域を確認すると、その土地に建てられる建物だけでなく、将来の周辺環境もある程度イメージできます。

特に家づくりと関係するのは、次の3つです。

建てられる建物の種類

一戸建て住宅やマンションだけでなく、店舗、事務所、ホテル、学校、病院、工場など、建てられる建物の種類は用途地域によって異なります。

現在は静かな場所でも、用途地域によっては、将来、近くに比較的大きな店舗や事務所が建つ可能性があります。

用途地域は「建てられる建物」を定めたものであり、実際にその建物が建つことを示すものではありません。将来の環境を予測するための一つの判断材料として確認しましょう。

建物の大きさ

土地には「建ぺい率」と「容積率」が定められています。

建ぺい率は、敷地面積に対して建物を真上から見た面積が占める割合です。

容積率は、敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合を表します。

同じ広さの土地でも、建ぺい率や容積率が異なれば、建てられる家の大きさや間取りも変わります。

ただし、建物の規模は建ぺい率や容積率だけで決まるわけではありません。

前面道路の幅や建物の高さに関する制限などによって、指定された容積率をすべて使えない場合もあります。

建物の高さや日当たり

地域によっては、建物の高さや、道路・隣地との位置関係に応じた制限があります。

低層住宅を中心とする地域では、高い建物が建ちにくいため、比較的落ち着いた街並みが形成されやすく、日当たりや開放感も確保しやすい傾向があります。

一方、中高層住宅や店舗が建てられる地域では、将来、周囲にマンションや商業施設が建ち、日当たりや眺望が変化する可能性があります。

低層住宅地であっても日当たりが保証されるわけではありません。

土地の方角や高低差、隣接地の状況などもあわせて確認する必要があります。

家づくりに関係する住居系用途地域は8種類

マイホームを建てる人に特に関係が深いのが、8種類の住居系用途地域です。

まずは、それぞれの特徴を大まかに比較してみましょう。

「どの用途地域が最も住みやすい」という一律の答えはありません。

静かな環境を優先するのか、買い物や交通の利便性を優先するのかによって、適した地域は異なります。

第一種低層住居専用地域

第一種低層住居専用地域は、低層住宅の良好な環境を守ることを目的とした地域です。

一戸建て住宅や低層の共同住宅を中心に、小中学校や、店舗・事務所を兼ねた一定規模以下の住宅などを建てられます。

高い建物が建ちにくいため、静かで落ち着いた住宅街が形成されやすいことが特徴です。

日当たりや開放感を重視する人にとっては魅力的ですが、建てられる店舗が限られるため、場所によっては買い物や交通に不便を感じることがあります。

土地を選ぶ際は、スーパーや病院、駅、バス停までの距離も確認しておきましょう。

第二種低層住居専用地域

第二種低層住居専用地域も、主に低層住宅のための地域です。

第一種低層住居専用地域との違いは、日常生活に必要な一定の店舗などを建てられる点です。

住宅や小中学校などに加えて、床面積150㎡までの一定の店舗を建てることができます。

落ち着いた住環境を保ちながら、第一種低層住居専用地域よりも生活利便性を確保しやすい地域といえるでしょう。

店舗を建てられる地域であっても、実際に近くに店舗があるとは限りません。

周辺を歩き、日常生活に必要な施設がそろっているかを確認することが大切です。

第一種中高層住居専用地域

第一種中高層住居専用地域は、中高層住宅の良好な環境を守るための地域です。

一戸建てだけでなく、マンションなどの中高層住宅も建てられます。

また、病院や大学、床面積500㎡までの一定の店舗なども建築できます。

教育施設や医療施設などが立地しやすく、生活利便性を確保しやすい地域です。

一方で、近くにマンションなどが建つ可能性もあります。

土地を購入する際は、隣接する空き地や駐車場に、将来どの程度の建物が建てられるのかも確認しておきましょう。

第二種中高層住居専用地域

第二種中高層住居専用地域は、主に中高層住宅のための地域です。

病院や大学などに加えて、床面積1,500㎡までの一定の店舗や事務所などを建てることができます。

第一種中高層住居専用地域と比べて、より大きな店舗や事務所が建てられるため、買い物などの利便性が高くなりやすい一方で、人や車の出入りが多くなることも考えられます。

静かさと利便性のどちらを重視するのか、家族で優先順位を決めたうえで検討しましょう。

第一種住居地域

第一種住居地域は、住居の環境を守ることを目的としながら、一定規模の店舗や事務所なども建てられる地域です。

住宅のほか、床面積3,000㎡までの店舗、事務所、ホテルなどを建てることができます。

スーパーや飲食店などが生活圏内にあることも多く、住宅地としての環境と生活利便性のバランスを取りやすい地域です。

同じ第一種住居地域でも、幹線道路沿いと住宅街の内側では環境が大きく異なります。

交通量や騒音が気になる場合があるため、昼間だけでなく、朝や夜の状況も確認しておきましょう。

第二種住居地域

第二種住居地域は、主に住居の環境を守るための地域ですが、第一種住居地域よりも幅広い用途の建物を建てられます。

住宅のほか、店舗、事務所、ホテル、カラオケボックスなども建築できます。

買い物や外食には便利な一方、立地によっては人通りや交通量が多く、夜間もにぎやかな可能性があります。

土地そのものだけでなく、周辺道路の交通量や、近隣施設の営業時間まで確認すると、暮らし始めてからのギャップを減らせます。

準住居地域

準住居地域は、道路沿いに自動車関連施設などが立地することを想定しながら、周辺の住居環境を守るための地域です。

幹線道路沿いなどに指定されることが多く、車で移動しやすいことや、沿道の店舗を利用しやすいことがメリットです。

一方で、交通量の多さや車の走行音、排気ガスなどが気になる可能性があります。

道路から建物までの距離や窓の向き、寝室の位置、防音性能なども含めて検討しましょう。

田園住居地域

田園住居地域は、農業と調和した低層住宅の良好な環境を守るための地域です。

住宅のほか、農産物の直売所などを建てることができます。自然や農地が身近にある環境で暮らしたい人にとって、魅力を感じやすい地域です。

一方で、農作業に伴う音やにおい、土ぼこり、虫、農業車両の出入りなどが気になる場合もあります。

田園風景の印象だけで決めず、季節や時間帯による環境の違いも確認しておきましょう。

以上の建築用途や規模は、国が示す用途地域ごとの一般的なルールです。

具体的な建築の可否は、建物の用途や構造、自治体の条例などによって異なる場合があります。

用途地域で住みやすさはどう変わる？

用途地域は住みやすさを判断するための重要な情報ですが、用途地域だけで暮らしやすさが決まるわけではありません。

自分や家族がどのような暮らしをしたいのかを整理し、用途地域の特徴と照らし合わせることが大切です。

静かな住宅街で暮らしたい場合

静かで落ち着いた環境を重視する場合は、第一種低層住居専用地域や第二種低層住居専用地域が候補になります。

店舗や公共交通機関が少ないこともあるため、日常の買い物や通勤、通学に不便がないか確認しましょう。

自動車を運転しなくなった場合も想定し、徒歩や公共交通機関で生活できるかを考えておくことも大切です。

買い物や交通の利便性を重視する場合

スーパーや飲食店、病院などが近い環境を求める場合は、中高層住居専用地域や住居地域が候補になります。

一方、店舗や事務所が多い場所では、車の出入りや人通りが増える可能性があります。

利便性だけでなく、騒音や歩行時の安全性なども確認しておきましょう。

日当たりや開放感を重視する場合

日当たりを重視する場合は、現在の隣家の高さだけでなく、将来、周囲にどの程度の建物が建つ可能性があるかを確認しましょう。

特に、隣が空き地や月極駐車場の場合は、購入後にマンションや店舗が建つことも考えられます。

用途地域や建ぺい率、容積率、高さに関する制限を確認することで、将来の周辺環境を考える手がかりになります。

用途地域が分かっても、希望する家を建てられるとは限らない

用途地域を確認し、「住宅を建てられる土地だから問題ない」と判断するのは早計です。

実際の家づくりでは、用途地域以外にもさまざまな制限があります。

例えば、次のような項目です。

・建ぺい率

・容積率

・建物の高さに関する制限

・道路や隣地との位置関係による制限

・前面道路の幅

・敷地と道路の接し方

・地区計画

・景観に関する条例

・防火地域・準防火地域

・敷地の高低差や形状

また、用途地域を補完する「特別用途地区」では、自治体の条例によって建物用途の制限が強化または緩和される場合があります。

法律上は住宅を建てられる土地でも、希望する広さのリビングや駐車場、庭を確保できるとは限りません。

土地を購入する前に、建築会社などへ希望する間取りや建物の大きさを伝え、その土地で実現できるか確認してもらいましょう。

土地を購入する前に確認したい4つのポイント

1．用途地域や建築条件を確認する

用途地域は、不動産会社が作成する物件資料や、市区町村が公開している都市計画図などで確認できます。

ただし、用途地域の境界付近では、一つの土地に複数の用途地域がまたがっている場合もあります。

物件資料だけで判断せず、正確な条件を不動産会社や自治体の担当窓口に確認しましょう。

2．周辺に建てられる建物を確認する

土地を見学するときは、現在建っている建物だけでなく、空き地や月極駐車場、古い建物などにも注目しましょう。

将来、周辺にどのような用途や高さの建物が建つ可能性があるのかを確認しておくと、日当たりや騒音、眺望に関する後悔を減らしやすくなります。

また、検討している土地だけでなく、道路を挟んだ向かい側や隣接地の用途地域も確認しておくと安心です。

3．時間や曜日を変えて現地を確認する

平日の昼間は静かでも、朝夕は通勤車両が多い場所があります。反対に、休日になると店舗や施設の利用者で混雑する場合もあります。

可能であれば、平日と休日、朝と夜など、時間帯を変えて現地を訪れましょう。

交通量、人通り、周辺施設から聞こえる音、街灯の明るさなどを確認すると、実際の暮らしをイメージしやすくなります。

4．土地を買う前に建築会社へ相談する

土地の購入を決める前に、建築会社へ相談することも大切です。

希望する家の広さや階数、間取り、駐車台数、庭の広さなどを伝えることで、その土地で理想の家を建てられるかを具体的に判断できます。

土地だけを先に購入した結果、希望する家が入らなかったり、造成工事や地盤改良などに想定外の費用がかかったりすることもあります。

土地と建物をセットで検討し、諸費用を含めた全体の資金計画を立てましょう。

まとめ｜用途地域を確認して、自分たちに合った土地を選ぼう

用途地域は、その土地に建てられる建物や、将来の周辺環境を考えるための重要な情報です。

静かな住宅街で暮らしたい人と、買い物や交通の利便性を重視する人とでは、適した用途地域が異なります。

用途地域を正しく理解することで、土地を購入した後の「思っていた環境と違った」「希望する家を建てられなかった」といった後悔を減らせます。

実際に建てられる家は、建ぺい率や容積率、道路の条件、自治体の条例などによっても変わります。

気になる土地が見つかったら、購入を決める前に不動産会社や建築会社へ相談し、土地の条件と希望する暮らしの両方を確認しましょう。